Η καλύτερη εποχή για αγορά ή πώληση σπιτιού στον Σαρωνικό & τη Νοτιοανατολική Αττική (Οδηγός 2026)

Μια αγορά που «βράζει» – αλλά ο χρόνος είναι το μυστικό σου όπλο

Ο Σαρωνικός και η Νοτιοανατολική Αττική – από τη γραφική Παλαιά Φώκαια και τη Σαρωνίδα, μέχρι την ultra-premium Βουλιαγμένη – έχουν μετατραπεί τα τελευταία χρόνια σε hot spot για εξοχικές κατοικίες και επενδυτικά ακίνητα. Με πάνω από 30 εκατ. επισκέπτες ετησίως στην Ελλάδα το 2024, σε νέα ιστορικά ρεκόρ τουρισμού, η χώρα έχει εδραιωθεί στην κορυφή των παγκόσμιων προορισμών.

Παράλληλα, οι τιμές κατοικιών συνεχίζουν ανοδικά:

• ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά περίπου 6,8% σε ετήσια βάση το Α’ τρίμηνο 2025,
• ενώ στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας η άνοδος ήταν γύρω στο 5,5%, με ακόμη υψηλότερα ποσοστά στις δημοφιλείς περιοχές της Αττικής.

Στα νότια προάστια της Αθήνας, οι ζητούμενες τιμές φτάνουν πλέον γύρω στα 4.000 €/τ.μ. (+9% ετησίως), ενώ η μέση τιμή για το σύνολο της Αττικής βρίσκεται λίγο πάνω από τα 3.000 €/τ.μ., με δυναμική που ξεπερνά τον εθνικό μέσο όρο.

Μέσα σε αυτό το σκηνικό, η Νοτιοανατολική Αττική και ο Σαρωνικός ξεχωρίζουν γιατί συνδυάζουν:

• πρόσβαση στην Αθήνα (δουλειά, σχολεία, υπηρεσίες),
• παραθαλάσσιο lifestyle (παραλίες, μαρίνες, νησιά Σαρωνικού),
• και ολοένα μεγαλύτερο ενδιαφέρον για βραχυχρόνιες μισθώσεις & εξοχικά.

Στην Property Time έχοντας πλήρη γνώση της αγοράς σε Σαρωνικό & ΝΑ Αττική, βλέπουμε καθημερινά πώς η εποχικότητα αλλάζει το παιχνίδι: άλλες εποχές είναι «φτιαγμένες» για αγοραστές, άλλες ευνοούν τους πωλητές.

Βάσει επίσημων δεδομένων από Τράπεζα της Ελλάδος, ELSTAT, Spitogatos & Indomio για το 2024–2025, αλλά και των νέων κανόνων για Golden Visa & «Σπίτι μου 2», σου παρουσιάζουμε τον πιο πρακτικό οδηγό timing για το 2025:

• πότε έχεις καλύτερες τιμές για αγορά,

• πότε πετυχαίνεις max τίμημα για πώληση,

• πώς επηρεάζουν την περιοχή οι ξένοι επενδυτές, ο τουρισμός και οι πρόσφατες ρυθμίσεις.

Πάμε να το σπάσουμε σε ξεκάθαρες, χρήσιμες απαντήσεις.

Θες να δεις αν τώρα είναι «η στιγμή σου»;

Καλέστε μας και ένας σύμβουλος της Property Time θα σε βοηθήσει να φτιάξεις το προσωπικό σου πλάνο αγοράς ή πώλησης, με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.

📞 Καλέστε μας τώρα +30 22911 59263

Γιατί η εποχικότητα παίζει τόσο μεγάλο ρόλο σε Σαρωνικό & ΝΑ Αττική;

Η ΝΑ Αττική και ο Σαρωνικός δεν είναι απλώς «προάστιο της Αθήνας». Η περιοχή λειτουργεί διπλά:

1. Ως τουριστικό & εξοχικό hub

• νησιά Σαρωνικού (Αίγινα, Ύδρα, Πόρος κ.λπ.),

• παραθαλάσσια μέτωπα Πόρτο Ράφτη, Λαγονήσι, Σαρωνίδα, Ανάβυσσος, Βάρκιζα, Σούνιο,

• παραλίες & μαρίνες που προσελκύουν ξένους αγοραστές και high-end τουρισμό.

2. Ως επέκταση της Αθηναϊκής Ριβιέρας

• Οι νότιες συνοικίες της Αθήνας (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Βάρκιζα) έχουν δει θεαματικές αυξήσεις τιμών, με μέσες ζητούμενες τιμές ~4.000 €/τ.μ. στα Νότια και πολύ υψηλότερες σε περιοχές-διαμάντια όπως η Βουλιαγμένη, όπου οι τιμές μπορούν να ξεπεράσουν τα 7.500–10.000 €/τ.μ. σε premium ακίνητα.

3. Ως αγορά πρώτης κατοικίας

• Με την εκρηκτική άνοδο τιμών στο κέντρο και στα κλασικά προάστια, πολλοί νέοι & οικογένειες στρέφονται σε περιοχές όπως Μαρκόπουλο–Πόρτο Ράφτη, Κορωπί, Σαρωνίδα, Λαύριο, Ανάβυσσο, αναζητώντας καλύτερη σχέση τιμής/αξίας και ποιότητα ζωής.

Ταυτόχρονα:

• Ο τουρισμός έχει φτάσει σε επίπεδο άνω των 36 εκατ. διεθνών αφίξεων ετησίως, μειώνοντας μάλιστα σταδιακά και την εποχικότητα (περισσότερος κόσμος εκτός «στενού» καλοκαιριού).
• Οι τιμές κατοικιών αυξάνονται σταθερά (περίπου 6–9% ετησίως σε πολλές περιοχές της Αττικής το 2024–2025).
• Η Golden Visa πλέον απαιτεί ελάχιστη επένδυση 800.000 € στην Αττική, κάτι που αυξάνει το ενδιαφέρον για μεγάλης αξίας ακίνητα, ιδίως σε περιοχές υψηλού κύρους όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα.
• Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» για πρώτη κατοικία δίνει σε χιλιάδες νέους (25–50 ετών) πρόσβαση σε επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια έως 250.000 € αξία ακινήτου, με διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια και παράταση έως το 2026.

Πρόσθεσε σε αυτά και τις νέες ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb), συμπεριλαμβανομένου ενός παγώματος νέων αδειών στο κέντρο της Αθήνας, και έχεις ένα τοπίο όπου η ΝΑ Αττική και ο Σαρωνικός γίνονται ακόμη πιο ελκυστικοί ως εναλλακτικοί προορισμοί επένδυσης.

Επομένως, ναι, η εποχικότητα παίζει ρόλο, αλλά πάνω σε μια αγορά που έτσι κι αλλιώς ανεβαίνει.

Καλύτερη εποχή για αγορά σπιτιού: Χειμώνας & αρχές Άνοιξης (Νοέμβριος–Μάρτιος)

Αν κοιτάς την αγορά ως αγοραστής, ο παράγοντας timing μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ:

• ενός «ωραίου deal» και
• μιας αγοράς που απλώς ακολουθεί την άνοδο της αγοράς χωρίς ιδιαίτερο όφελος.

Γιατί ο χειμώνας είναι σύμμαχος του αγοραστή

Τόσο η διεθνής εμπειρία όσο και ελληνικές μελέτες δείχνουν ότι οι χειμερινοί μήνες έχουν χαμηλότερη δραστηριότητα σε αγοραπωλησίες, ειδικά σε τουριστικές και παραθαλάσσιες περιοχές. Αυτό μεταφράζεται σε:

• Λιγότερο ανταγωνισμό από άλλους αγοραστές
• Περισσότερο χρόνο για έλεγχο (νομικό, τεχνικό, ενεργειακό)
• Περισσότερη διάθεση για διαπραγμάτευση από πλευράς πωλητών που δεν θέλουν να «κρατήσουν» το ακίνητο μέχρι το επόμενο καλοκαίρι

Στη ΝΑ Αττική:

• Σε περιοχές όπως το Πόρτο Ράφτη, η μέση ζητούμενη τιμή τον Οκτώβριο 2025 είναι περίπου 2.330 €/τ.μ. (+5,7% ετησίως), αλλά οι χαμηλότερες τιμές των τελευταίων ετών εμφανίστηκαν σε χειμερινούς μήνες (π.χ. Δεκέμβριος 2023).

• Στην Αίγινα, η μέση τιμή έφτασε περίπου 2.540 €/τ.μ. τον Οκτώβριο 2025, με επίσης διακυμάνσεις μέσα στο έτος που επιβεβαιώνουν ότι η εποχικότητα παίζει ρόλο.

Άρα, ακόμη κι αν η ετήσια τάση είναι ανοδική, το “πού” μέσα στη χρονιά κάνεις την κίνηση σου μετράει.

Τι τύπος αγοραστή είσαι;

1. Πρώτη κατοικία / οικογένεια

Ιδανικό timing: Φθινόπωρο–Χειμώνας (Σεπτέμβριος–Φεβρουάριος)

• Βλέπεις την περιοχή στην πραγματική της καθημερινότητα (κίνηση, σχολεία, υποδομές, θόρυβος, καιρός).
• Έχεις δυνατότητα να κλειδώσεις τιμή και να ολοκληρώσεις διαδικασίες δανείου/συμβολαίου ώστε να έχεις εγκατασταθεί πριν το επόμενο καλοκαίρι.
• Μπορείς να συνδυάσεις την αγορά με το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» αν πληροίς τα κριτήρια (25–50 ετών, αξία ως 250.000 €, συγκεκριμένα εισοδηματικά όρια).

2. Εξοχικό / «σπίτι για θάλασσα»

Ιδανικό timing: Off-season, Οκτώβριος–Μάρτιος

• Το ακίνητο δεν «φοράει τα γιορτινά του», άρα η τιμή τείνει να είναι πιο ρεαλιστική.
• Μπορείς να διαπραγματευτείς με πωλητές που ίσως θέλουν ρευστότητα πριν τις γιορτές ή πριν τη νέα φορολογική χρονιά.
• Αν κλείσεις συμφωνία έως τέλη Φεβρουαρίου–Μαρτίου, έχεις όλο το περιθώριο να ετοιμάσεις το ακίνητο για το καλοκαίρι (μικροανακαινίσεις, επίπλωση, εξοπλισμός).

3. Επενδυτής / βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb κ.λπ.)

Ιδανικό timing: Αγόρασε στην off-season, δούλεψε στην σεζόν

• Με τις νέες ρυθμίσεις και το «πάγωμα» νέων εγγραφών βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, οι παραθαλάσσιες περιοχές της Αττικής γίνονται ακόμη πιο ελκυστικές ως εναλλακτικές.
• Η στρατηγική που βλέπουμε να αποδίδει:

1. Αγορά φθινόπωρο–χειμώνα.
2. Ανακαίνιση & setup έως την άνοιξη.
3. Πλήρης εκμετάλλευση από Ιούνιο και μετά.

📈 Επενδυτικό πλάνο σε 3 βήματα

Αν σκέφτεσαι αγορά για Airbnb ή τουριστική χρήση, στείλε μας στο info@propertytime.gr τον τύπο ακινήτου που σε ενδιαφέρει (budget, τετραγωνικά, περιοχή). Η ομάδα της Property Time θα σου προτείνει στοχευμένα ακίνητα με εκτίμηση απόδοσης και πραγματικό ROI.

✉️ Στείλε μας το επενδυτικό σου brief

Καλύτερη εποχή για πώληση σπιτιού: Άνοιξη & πρώιμο Καλοκαίρι (Απρίλιος–Ιούλιος)

Αν κοιτάς την αγορά ως πωλητής, το παιχνίδι αλλάζει: στόχος σου είναι η μέγιστη προβολή και ένα premium στην τελική τιμή.

Γιατί η άνοιξη είναι «χρυσή» για πωλητές στη ΝΑ Αττική

• Ο καιρός βελτιώνεται, η περιοχή δείχνει τον καλύτερο εαυτό της: κήποι, βεράντες, θέα θάλασσα, φυσικό φως.
• Ο κόσμος οργανώνει μετακομίσεις πριν τη νέα σχολική χρονιά, άρα οι αποφάσεις «ωριμάζουν» πιο γρήγορα.
• Οι ξένοι επισκέπτες & επενδυτές σχεδιάζουν ταξίδια, και πολλές αγορές κλείνουν αφού δουν το ακίνητο «ζωντανό» την άνοιξη ή στις αρχές καλοκαιριού.

Σύμφωνα με στοιχεία αγοράς, οι συναλλαγές στην Αττική έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά την τελευταία δεκαετία, με την ΝΑ Αττική να καταγράφει από τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις σε πράξεις μεταβίβασης.

Γιατί να στοχεύσεις Απρίλιο–Ιούλιο

• Σε παραθαλάσσια & εξοχικά ακίνητα, η τιμή πώλησης μπορεί να εμφανίσει premium σε σχέση με τους χειμερινούς μήνες, ειδικά όταν συνδυάζεται με άριστη παρουσίαση (staging) και σωστό marketing.
• Ο χρόνος πώλησης συχνά είναι μικρότερος, γιατί συγκεντρώνεται μεγαλύτερη ζήτηση σε μικρό χρονικό παράθυρο.
• Τα ακίνητα που είναι Golden Visa eligible (υψηλής αξίας, σε προνομιακές τοποθεσίες) έχουν σημαντικό μπόνους σε περιόδους που οι ξένοι επενδυτές βρίσκονται στη χώρα.

Στρατηγικές για max κέρδος

1. Home staging & μικρές παρεμβάσεις: Μικρές ανακαινίσεις (βαψίματα, φωτισμοί, ανανέωση κουζίνας/μπάνιου) μπορούν να αυξήσουν αισθητά την αξία του ακινήτου σου. Ειδικά σε παραθαλάσσια ακίνητα, ο εξωτερικός χώρος παίζει τεράστιο ρόλο.
2. Φωτογράφιση & virtual tours: Επαγγελματικές φωτογραφίες σε φυσικό φως, drone footage & 3D virtual tours ανεβάζουν τις πιθανότητες για international ενδιαφέρον.
3. Σωστό positioning τιμής: Με τις τιμές να έχουν ήδη ανέβει, είναι εύκολο να πέσεις στην παγίδα του «ανεβάζω κι άλλο». Τα δεδομένα από Spitogatos & Indomio ανά περιοχή είναι εξαιρετική βάση για ρεαλιστική τιμολόγηση.

Δωρεάν εκτίμηση αξίας για πωλητές

Στείλε μας τον Ταχυδρομικό Κώδικα, τα τετραγωνικά και 3–5 βασικές πληροφορίες για το ακίνητό σου (έτος κατασκευής, όροφος, θέα, κατάσταση, απόσταση από θάλασσα) και η Property Time θα σου επιστρέψει εκτίμηση εύρους τιμής + προτάσεις βελτίωσης πριν βγει στην αγορά.

📩 Ζήτα τώρα δωρεάν εκτίμηση

Προτιμάς φόρμα; Μπορείς να επικοινωνήσεις και μέσω propertytime.gr/epikoinonia/

Ενδεικτικές τιμές 2025 σε βασικές περιοχές Σαρωνικού & ΝΑ Αττικής

Για να έχεις μια προσγείωση στην πραγματικότητα όσον αφορά τα νούμερα, δες ενδεικτικά τι δείχνουν οι πλατφόρμες αγγελιών (Οκτώβριος 2025):

Περιοχή	Μέση ζητούμενη τιμή πώλησης (€/τ.μ.)	Ετήσια μεταβολή	Ιδανικό για…
Σαρωνίδα	~3.430 €/m²	≈ +9%	Μόνιμη κατοικία & high-end εξοχικές
Λαγονήσι (Καλύβια Θορικού)	~2.660 €/m²	+6,3%	Οικογενειακή κατοικία & επένδυση
Άγιος Νικόλαος (Ανάβυσσος)	~3.200 €/m²	≈ +6–7% (εκτίμηση)	Παραθαλάσσιες κατοικίες & εξοχικές/Airbnb

Φυσικά, πρόκειται για μέσους όρους – οι πραγματικές τιμές που θα δεις στην αγορά εξαρτώνται από:

• έτος κατασκευής & κατάσταση,
• θέα θάλασσα, απόσταση από παραλία,
• πρόσβαση (μετρό, προαστιακός, λεωφορεία),
• δυνατότητα τουριστικής εκμετάλλευσης.

Έξυπνες κινήσεις για το 2025: Τι να προσέξεις για να μην «καείς»

1. Παρακολούθησε επιτόκια & κόστος δανεισμού

Τα επιτόκια στεγαστικών στην Ελλάδα για το 2025 κινούνται περίπου στην περιοχή 3–4% κατά μέσο όρο, με fixed offers από τράπεζες να ξεκινούν γύρω στο 2,9–3,5% για τα πρώτα χρόνια.

Χαμηλότερα επιτόκια ισούνται με

• μικρότερη μηνιαία δόση,
• μεγαλύτερη δυνατότητα να «αντέξεις» λίγο υψηλότερη τιμή αγοράς.

2. Πρόσεξε τις ρυθμίσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι αλλαγές στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως το πάγωμα νέων αδειών στο κέντρο της Αθήνας για 1 χρόνο και αυστηρότερα standards (παράθυρα, ασφάλεια κ.λπ.), δείχνουν ξεκάθαρα την κατεύθυνση: περισσότερη ρύθμιση, λιγότερη «άναρχη» ανάπτυξη Airbnbs.

Αυτό κάνει:

• τις παραθαλάσσιες περιοχές της Αττικής πιο ενδιαφέρουσες για επενδυτές,
• αλλά και την ανάγκη για σωστό business plan (όχι «παίρνω απλώς ένα σπίτι και το ανεβάζω online»).

3. Αξιοποίησε προγράμματα στέγασης (π.χ. «Σπίτι μου 2»)

Για πρώτη κατοικία, το «Σπίτι μου 2» είναι ίσως η μεγαλύτερη ευκαιρία της δεκαετίας:

• Προϋπολογισμός ~2 δισ. €,
• Δικαιούχοι 25–50 ετών με συγκεκριμένα εισοδηματικά όρια,
• Ακίνητα έως 250.000 €, έως 150 τ.μ. και συγκεκριμένου έτους κατασκευής.

4. Μην αγοράζεις/πουλάς μόνο με το συναίσθημα

Όταν αγοράζεις με βάση «έρωτα» (θέα, ήλιος, παραλία), είναι εύκολο να αγνοήσεις:

• πραγματική εμπορική αξία,
• μελλοντικά έξοδα (συντήρηση, υγρασία, θάλασσα),
• νομικά θέματα (αυθαίρετα, σύσταση, χρήσεις γης).

Όταν πουλάς με βάση «αυτή είναι η τιμή που θέλω», είναι εύκολο να μείνεις εκτός αγοράς για μήνες, ενώ οι αγοραστές προχωρούν σε άλλα ακίνητα.

Κάνε την κίνησή σου με στρατηγική, όχι με τύχη

Στον Σαρωνικό και τη Νοτιοανατολική Αττική το 2025 η μεγάλη εικόνα είναι ξεκάθαρη:

• Η αγορά ανεβαίνει με ετήσιες αυξήσεις τιμών γύρω στο 5–9% σε πολλές κατηγορίες ακινήτων.
• Ο τουρισμός κινείται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, με ρεκόρ αφίξεων & εσόδων.
• Η Αθηναϊκή Ριβιέρα τραβάει το ενδιαφέρον διεθνών επενδυτών, ανεβάζοντας και τις γειτονικές περιοχές.
• Η στεγαστική πολιτική («Σπίτι μου 2»), τα επιτόκια και οι ρυθμίσεις για τα Airbnb δημιουργούν και ρίσκα και ευκαιρίες.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ισχύει πρακτικά ο εξής κανόνας:

• Αγόρασε χειμώνα–αρχές άνοιξης για καλύτερες τιμές & διαπραγμάτευση.
• Πούλησε άνοιξη–πρώιμο καλοκαίρι για μέγιστο τίμημα & γρήγορη απορρόφηση.

Όμως η πραγματική επιτυχία δεν κρίνεται μόνο από το πότε, αλλά από το:

• πόσο καλά έχεις προετοιμαστεί,

• πόσο καλά ξέρεις την περιοχή & τα νούμερα,

• με ποιους συνεργάζεσαι.

Στην Property Time είμαστε στην αγορά της ΝΑ Αττικής καθημερινά, από Πόρτο Ράφτη, Λαγονήσι, Σαρωνίδα και Ανάβυσσο, μέχρι Γλυφάδα και Βουλιαγμένη. Ξέρουμε τις μικροδιαφορές στις τιμές ανά γειτονιά, τα ακίνητα που δεν βγαίνουν ποτέ σε open αγγελίες, τις κινήσεις των ξένων αγοραστών και τις ευκαιρίες που δεν φαίνονται με μια απλή αναζήτηση στο internet.

Αν σκέφτεσαι αγορά:
Μπορούμε να σε βοηθήσουμε να βρεις τη σωστή στιγμή, το σωστό ακίνητο και το σωστό χρηματοδοτικό σχήμα, ειδικά αν μπορείς να ενταχθείς στο «Σπίτι μου 2» ή σκέφτεσαι επένδυση με απόδοση.

Αν σκέφτεσαι πώληση:
Μπορούμε να σου δώσουμε realistic valuation, πλάνο staging/ανακαίνισης και στρατηγική διάθεσης (Ελλάδα + εξωτερικό) ώστε να αξιοποιήσεις τη δυναμική της αγοράς και την εποχικότητα.

Έτοιμος να κάνεις την επόμενη κίνησή σου στην αγορά ακινήτων;

Μπες στο propertytime.gr/epikoinonia/ , συμπλήρωσε τη σύντομη φόρμα ή κάλεσε στο +30 22911 59263 / γράψε στο info@propertytime.gr και ζήτησε δωρεάν προσωπικό consultation.

Μην περιμένεις «να δεις τι θα γίνει», αυτή τη στιγμή, ο χρόνος στην αγορά ακινήτων δουλεύει υπέρ όσων κινούνται στρατηγικά.

🚀 Ζήτησε τώρα δωρεάν consultation

📞 +30 22911 59263 • ✉️ info@propertytime.gr